合格投資者提示-
（一）具有2年以上投資經(jīng)歷，且滿足以下條件之一：
家庭金融凈資產不低于300萬元；
家庭金融資產不低于500萬元；
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
（二）最近1年末凈資產不低于1000萬元的法人單位。
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（三）金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
首頁記者從盛世神州房地產投資基金管理有限公司（下稱“盛世神州”）相關人士處獨家獲悉，11月9日，由全國房地產投資基金聯(lián)盟發(fā)起的首只私募房地產PE母基金在上海正式成立，首期規(guī)模約5億元左右，預期總規(guī)模約200億元。
2010年被稱為房地產基金的元年，私募房地產基金快速發(fā)展，各家機構紛紛進駐，競爭也愈加激烈，加之以純債權投資、“假股真?zhèn)钡图夹g含量操作為主，回報逐年下滑。
據(jù)清科集團統(tǒng)計，2010-2012年，私募房地產基金的年平均回報率分別為25.0%、22.3%、15.9%。
在競爭加劇、房地產開發(fā)商面臨洗牌、不同區(qū)域市場分化的大背景下，一些嗅覺靈敏的房地產PE基金開始探索轉型。
據(jù)上述人士介紹，母基金將兼投房地產開發(fā)項目和房地產基金，而與房地產基金主要做債權不同，該母基金將以股權投資項目為主。計劃主要選擇排名在50-100位的房地產開發(fā)商合作，區(qū)域以有經(jīng)濟潛力和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為主，集中在二線城市。
在提高股權投資比例的同時，包括歌斐資產、盛世神州在內的大型房地產PE基金也在調整項目區(qū)域和優(yōu)化交易對手。
收益率逐年下滑
據(jù)清科集團統(tǒng)計，2012年中國房地產基金存量規(guī)模超過120億美元。
從發(fā)展現(xiàn)狀上來看，國內的私募房地產基金多為項目導向型，大多是先進行項目的尋找和確立，然后再進行募資，且資金到位后迅速對擬定項目進行注資。因此其整體的存續(xù)期相對較短，一般為3年左右，而國外房地產基金的期限為8年左右。
由于期限相對較短，加之主要是以純債券、“假股真?zhèn)钡姆绞竭M行投資，相對有實力的機構則采用股債結合的“夾層”模式，實際回報普遍不高，平均年回報水平約為20%。
“隨著各機構紛紛進來，特別是2012年大資管時代的到來，今年是全民房地產基金年，基金規(guī)模大幅增加。從接觸的各家基金來看，估計今年規(guī)模會翻倍至240億美元?！比珖康禺a投資基金聯(lián)盟會長、盛世神州董事長張民耕介紹，而競爭也變得更為激烈，2010年的回報率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得
好的也只有15%。
長期來看，若今后私募房地產基金未在策略上產生足夠的變化并實現(xiàn)差異化競爭，則其回報水平難以得到進一步的提升。
“競爭越來越激烈，現(xiàn)在每家都在思考接下來的轉型。對于我們，最重要的是優(yōu)選競爭對手，要求合作的房地產企業(yè)有一定規(guī)模，因為房地產開發(fā)商未來也面臨著洗牌調整。和好的交易對手合作，為了在洗牌過程中能占領更多的市場。同時，基金本身也開始了粗放發(fā)展之后的精細化運作?！备桁迟Y產合伙人曾純表示。
目前歌斐資產管理的280多億元資產中，房地產基金達200多億元。
轉型股權投資
隨著房地產基金規(guī)模的擴大和參與者的增加，原先以債權為主的業(yè)務形式開始發(fā)生變化。
“做股權的趨勢比較明顯?！睆埫窀硎荆瑒傞_始主要做債權，現(xiàn)在夾層比較多，也開始做一些純股權的。上述PE母基金投資的項目以股權投資為主。
張民耕認為，房地產開發(fā)總有盡頭，美國、英國的房地產開發(fā)項目和面積占整個交易量的比例已經(jīng)很小，主要是做存量項目的周轉交易、管理經(jīng)營，現(xiàn)在國內很多開發(fā)商開始轉型做存量經(jīng)營。做存量經(jīng)營并不需要大量借款，但是需要股權投資和投后服務，這個市場會逐漸成熟起來。
房地產基金投資的純債權之路也越來越窄。一方面，競爭在加劇，最早信托做純債權，后來各家機構紛紛進來搶占市場；另一方面，交易對手在資金獲取渠道上越來越寬，也變得更為強勢，這對房地產基金本身提出了投后服務、管理能力的要求。
曾純亦表示：“總體來看純債權的比例一直在下降，更多的做股債結合，也做了一些純股權，未來還會做得更深入。我們都在思考怎樣提供更好的專業(yè)價值和投后服務。”
歌斐資產在管理團隊上也進行了調整。此前做純債權并不太關注項目投資后的狀態(tài)，而是更關注風險；如今要做重組、股權，實際上要更多地參與到項目中去，歌斐資產的房地產基金團隊正在往這一方向做配置，增加一些有投后管理經(jīng)驗的人才。
但是，目前房地產基金主要以外資為主，而法律地位尚未完全確立，尚無真正意義上機構投資者，且缺少投資管理人才、金融工具缺失等因素導致本土私募房地產基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，探索股權投資之路依然漫長。